コロナに踊る路線価を江戸から振り返りました

2020年7月2日THU

今週初めに3か月遅れの誕生日を
カミさんに祝ってもらったかめさん。
コロナ感染者数が再拡大しており
「今を逃すと次の機会はいつになるか」
という思いで行ったオフィスビルの飲食店街。
案の定、どこのお店もガラガラ。
外のオフィス街は感染拡大前の8割くらいまで戻った印象なので、
皆さん仕事が終わると直帰なんでしょうね。
家賃が高そうな新しいビルゆえ
いつもに増して愛想が良いスタッフさんに
「家賃の支払い大丈夫かな?」と心配しちゃいました。


そんな中きのう発表になった5年連続上昇の路線価。
ご存じの通り今年1月1日現在の地価水準ですので、
コロナショックの影響は反映されていません。
9月に発表される7月1日現在の基準地価と比べ
20%を超える下落があれば修正されるそうですが、
かめさんもこんな異常事態は初めて。
「20%を超える下落」に現実味はあるんでしょうか?


まず最初に思い浮かぶのが需要が蒸発したインバウンド関連。
年間上昇率が40%を超え、県庁所在地で全国トップになった
那覇市国際通り辺りが真っ先に思い浮かぶのは
皮肉としか言えません。


次いで心配なのがリモート勤務の浸透で、
減ると言われるオフィス需要への影響。
既にビル空室率の先行きに変化が出ていますので、
こちらも無傷では済まないでしょう。


リモート勤務が本格化すれば住宅だって、
郊外の戸建て人気上昇は間違いありません。
コロナ疎開も地価の地方↑、都心↓を後押しします。


かめさんの立場としては、
地方も東京も元気が一番なんですが、
鍵となるのは人の流れ。
手っ取り早く東京で考えると、
家康の江戸開府以来400年、
江戸東京の人口はほぼ右肩上がりで増え続けました。
例外は次の4回。


1回目は1657年に起きた明暦の大火。
6万人以上が亡くなった結果、たくさんの火除地が作られ、
人口の重心が西へ動きます。


2回目は1868年の明治維新。
江戸に住む人口100万人の半分を占めた武士の多くが
参勤交代廃止で地方の藩へ帰りました。


3回目は1923年の関東大震災。
新宿・渋谷・池袋のターミナル駅から
郊外へ住宅地が拡大、関西への移住も増えます。


4回目は1945年に終わった第二次世界大戦。
700万人以上いた東京の人口は半分弱に。
原因はもちろん空襲や地方疎開でした。


4回の人口流出原因は火事、革命、地震、戦争と異なり、
今回の疫病と単純比較は難しそうです。
ただ交通などのインフラが無事な今回のコロナショックは
少なくとも明暦の大火、関東大震災、第二次世界大戦と異なります。
ちょっと安心材料ですね。


明治維新での江戸は戦火を免れ、インフラは残ったのですが、
参勤交代が復活することはありませんでした。
その点インバウンド需要は世界平和を前提に、
いつかは戻るので、長期化する恐れは少なそうです。


こんな具合に歴史を振り返りながら意外と楽観的なかめさん。
ただ世界を見渡すと、
昨日今日やっとマスクをつけ始めた大統領もチラホラ。
今週末投票日の都知事選でも、
いまだ「経済第一」なんて公約を掲げる候補がいます。
当選する可能性はゼロと本人も思っているんでしょうが
「感染の拡大防止こそ最良の経済対策」という当たり前なことを、
世界中の指導者に今一度思い出してもらいたい、かめさん。
国会を閉じたまま、料亭で解散の相談なんて、
どこの国の話ですか?


2020年6月末で21年9か月になるかめさん流、
金・日本株・REIT(不動産投資信託)による運用実績は
恥ずかしながらの年10.40%(手数料税金差引前)、
手数料差引後では年10.17%ですm(_ _)m