08/05/25SUN
今朝の朝日新聞によれば、
香港のオフィス賃料が３年間で３倍になっている、とのこと。
香港ドルがUSドルとのペッグ制（≒連動制）をとっているため、
米国の利下げがダイレクトに跳ね返り、
不動産バブルが発生しているんですね。
加えて、土地がすべて政府所有なことも
賃貸料のふれ（＝リスク）を大きくしている一因かな？
とかめさんは想像しています。
日本の不動産価格もふれが大きいです。
でも賃料というのは不動産価格そのものよりは安定している、
というのが日本の常識だったんだけど、これからは怪しくなっていくかもね。
例えば、去年１年間のREIT（不動産投資信託）
【注1】
の値下がり率は、
株価の値下がり率より大きく、
ミドルリスク・ミドルリターンというREITの商品特性に、
ちょっと？が付いたたとこですから。
やはり、REITも資産担保証券（ABS）の一種ということで、
米国のサブプライムローン
【注2】
関連商品の例を持ち出すまでもなく、
不動産マーケットはもちろん、
金利や為替なんかの影響を受けますからね。
実物不動産もこれまで以上にマーケットの影響を、
ダイレクイトに受けていくようになるでしょうね。
かめさん流のリスク分散投資では、
不動産投資ももちろん重要なポジションを占めていますし、
今後もREITはポートフォリオ
【注3】
に組み入れていくべきと考えていますが、
リスク動向は要チェックです。
早稲田大学大学院の川口有一朗先生の不動産金融工学
【注4】
なんかを
もっと勉強していきたいと思っています。
【注1】REIT(不動産投資信託）
不動産からの収益を投資家へ還元する不動産投資信託をいい、日本における上場REITは投資法人の形式を採用している。日本では2001年2銘柄でスタートして以来順調に残高を増やしてきたが、サブプライム問題で新規発行が停滞している。当初はオフィスビルが中心であったが、集合住宅など投資対象の多様化がすすんでいる。 【注2】サブプライムローン
アメリカ合衆国で貸し付けられたローンのうち、優良顧客層（プライム層）向けでないものをいう。主に担保付き住宅ローンを指し、他のローンと比べて信頼度が低いといわれる。2007年夏頃から延滞率が上昇し、このローンを組み入れた金融商品価格の下落から世界的な金融不安を起こしている。
【注3】ポートフォリオ
「紙ばさみ」を意味する英語portfolioに由来し、ファイナンス（金融経済学）の分野では資産構成を意味する用語として使われる。1970年代に「モダンポートフォリオ理論」と呼ばれるリスク管理手法が確立されてから、一般的に使用されるようになった、と言われる。
【注4】金融工学
狭義にはファイナンスの分野においてリスクを計量化しようとする学問をさす。ただし、最近では心理学的要素も含んだ広い意味で使われることも多い。
